Como inversionista, si ya tienes una cartera de propiedades, puede que estés considerando otra oportunidad: las pequeñas promociones. Para ello, como inversionista, tienes que analizar a fondo todas las opciones, los números y su compromiso. Antes de lanzarte, asegúrate de estar en condiciones de ensuciarte las manos.

Una pequeña promoción es un proyecto de inversión inmobiliaria en el que adquieres un bloque de terreno, ya sea que esté actualmente vacío o que tenga una propiedad existente en él, para construir múltiples viviendas en el lugar y luego venderlas o alquilarlas, y disfrutar de los ingresos por alquiler, al igual que las ventajas fiscales. Normalmente, considerarías opciones como doble llave, subdivisiones, casas adosadas o unidades. Lo que elijas, preparas el bloque de terreno para viviendas múltiples mediante la subdivisión del bloque.

Cuantos más preparativos se hagan, mejor será el resultado: es el método de “medir dos veces, cortar una”.

Podrías adoptar un enfoque de hacha de guerra, que funciona bien para bloques amplios de terreno en los que el acceso puede añadirse hacia la parte trasera del bloque, creando una subdivisión en forma de L (se parece a una hacha de guerra medieval, de ahí el nombre). Todo depende de si tienes una plantilla en blanco para trabajar o si estás construyendo alrededor de una casa ya existente.

De lo contrario, se ajusta la subdivisión del terreno en función del tipo de vivienda que se elija, de las preferencias del mercado y de la normativa establecida por el ayuntamiento, que depende de una serie de factores como la zonificación (densidad baja, media o alta), el tamaño del terreno, los revestimientos patrimoniales, las zonas inundables o de incendios forestales y los retranqueos (distancia de construcción en relación con la calle).

Qué se puede esperar

Como en todas las inversiones inmobiliarias, el objetivo es alcanzar el mejor escenario posible, pero hay que saber cuál podría ser el peor. Cuantos más preparativos se hagan, mejor será el resultado: es el principio de “medir dos veces, cortar una”.

Cuando se trata de pequeñas urbanizaciones, los peores escenarios se agravan, dando lugar a importantes retrasos, costos y dramas. Para ser completamente sincero, la mayoría de las pequeñas urbanizaciones no merecen la pena, por lo que tu trabajo consiste en encontrar la única opción que funcione.

Para aprovechar al máximo tu oportunidad de desarrollo, te invito a que busques lo que yo llamo “el primo pobre”.

No te limites a alcanzar el punto de equilibrio; por el contrario, intenta conseguir un buen rendimiento (por ejemplo, un 10 por ciento de beneficio neto como mínimo). Si el proyecto cuesta un millón de dólares, el 10 por ciento equivale a 100,000 dólares. Ingresa a estos proyectos con la mezcla adecuada de idealismo y realidad.

Esto es lo que hay que esperar para una pequeña urbanización:

• Plazos más largos: Los proyectos pequeños llevan más tiempo de lo que crees. El plazo mínimo de construcción es de 12 meses (o más, en función de la situación del sector de la construcción, la duración de las autorizaciones municipales y el tipo de proyecto). También hay que tener en cuenta los retrasos en la construcción, el tiempo y la gente.

• Más gastos: Disponer de fondos de emergencia para tus propiedades de inversión es fundamental. La necesidad de colchones de efectivo se amplifica cuando te adentras en pequeñas urbanizaciones. Además, tus costos serán mucho más elevados y abarcarán muchos más ámbitos que los de una simple inversión inmobiliaria. Gastarás más dinero con el ayuntamiento, más en consultores, más en suministros si los precios cambian… así que infla en exceso tus costos en la fase de planificación y preparación.

• Mayor sabiduría: Considera todas las opciones y espera encontrar algunas que simplemente no sean factibles. Realiza un estudio de viabilidad confiable para poder decidir qué opción es la mejor para el escenario al que te enfrentas. Elegir sabiamente también te ayuda a ubicar el sitio adecuado, el constructor, los materiales, los comerciantes, los consultores, el tiempo: realmente tienes que ser el maestro de las decisiones de máxima calidad y también seleccionar profesionales de máxima calidad.

Qué hay que tener en cuenta

Ten un par de opciones para emprender este camino. Ambas opciones tienen sus pros y sus contras.

• Terrenos baldíos: Dado que el proceso llevará más tiempo, hay que asegurarse de poder gestionar los costos de mantenimiento derivados de la compra y urbanización de terrenos baldíos. Es maravilloso tener por delante un terreno vacío y los costos de demolición, pero ¿dispones de los recursos necesarios para conservar el terreno hasta que esté listo para construir? Considera también cómo pueden afectar esos costos a tu capacidad de servicio cuando llegue el momento de solicitar un préstamo para la construcción.

• Propiedad existente: La ventaja de este planteamiento es que podrías alquilar la propiedad del bloque, aunque fuera por un alquiler mínimo, lo que aumentaría tu flujo de caja y te permitiría construir más adelante sobre ella. Incluso si la propiedad es antigua, puedes canalizar los ingresos por alquiler hacia tus costos de desarrollo.

Para sacar el máximo partido a tu oportunidad de desarrollo, te invito a que busques lo que yo llamo “el primo pobre”. Se trata de suburbios, calles o propiedades que se encuentran codo con codo con ubicaciones de alto rendimiento, a menudo de primer orden, pero que podrían llevar unos años de retraso en cuanto a gentrificación.

Busca ubicaciones cercanas a las zonas de mayor rendimiento, que aún no hayan alcanzado el nivel, pero que muestren potencial para ir en la misma dirección. El suelo es invariablemente más barato en estas zonas, por lo que las cifras pueden resultar más favorables.